Ustawa zakłada przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa i oznacza objęcie ustawowym przekształceniem wszystkich członków spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych (bez wymogu ich zgody), jak również właścicieli domów jednorodzinnych. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane przez 20 lat, w formie opłat rocznych, do uiszczania należności za nabycie prawa własności. Wysokość opłat za przekształcenie zostanie ustalona według stanu na dzień 1 stycznia 2019 roku. Samorządy będą mogły waloryzować opłaty z tytułu prawa własności, ale już nie – jak było dotychczas w przypadku opłat za użytkowanie wieczyste – wedle widzimisię suto opłacanych rzeczoznawców majątkowych będących na usługach gminnych urzędów. Aktualizacja opłat będzie musiała opierać się na wskaźnikach ogłaszanych przez GUS.
Tym samym 1 stycznia przyszłego roku zakończy się zbójecka złota era samorządowych władyków, którzy w ramach aktualizacji potrafili podnieść opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów nawet o... 2000 proc. Tak było w Gdańsku, na osiedlu "Kamienice nad Motławą" przy ul. Toruńskiej. Natomiast mieszkańcom domu w dzielnicy Psie Pole we Wrocławiu gmina podniosła opłatę za użytkowanie wieczyste o 1150 proc. W Warszawie było podobnie. Za działkę o powierzchni 1040 mkw., na której posadowiony był dom jednorodzinny, właściciel w 2010 r. płacił 800 zł rocznie. W 2014 r. jej wartość zaktualizowano aż na 10 tys. zł rocznie. Wyceny bardzo często okazywały się niezgodne z prawem, ponieważ różnego rodzaju nieruchomości traktowano podobnie (np. oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej). Także stosowana przez rzeczoznawców majątkowych metodologia jest – ujmując rzecz bardzo delikatnie – mocno wątpliwa i niejasna, gdyż często polega na porównaniu nieruchomości z okolicznych dzielnic, gdzie rozpiętość w wycenach wynosi nawet kilka tysięcy złotych.
Jaka będzie opłata?
Przyjęta przez Sejm i Senat ustawa wprowadza jasne reguły. Wraz z jej wejściem w życie użytkownicy wieczyści gruntów pod budynkami mieszkalnymi staną się, proporcjonalnie do posiadanego udziału, ich właścicielami. Czy tego chcą, czy nie chcą. Następnie przez 20 lat będą obciążeni opłatą przekształceniową. Wyniesie ona tyle, ile wysokość ostatnio uregulowanej rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Osoby fizyczne i prawne, które po przekształceniu wieczystego użytkowania w prawo własności zdecydują się zapłacić jednorazowo całą 20–letnią sumę już w pierwszym roku, będą mogły skorzystać z bonifikaty w wysokości 60 proc. W kolejnych sześciu latach będzie ona systematycznie obniżana o 10 proc. Jednak taka bonifikata odnosi się wyłącznie do gruntów, których właścicielem jest skarb państwa. Podobnych ulg będą mogły udzielać również samorządy, ich wysokość ustalą we własnym zakresie.
Ustawa nie likwiduje jednak całkowicie instytucji zwanej "wieczystym użytkowaniem". Spod jej rygorów wyjęto na przykład grunty gromadzone w powołanym rok temu do życia Krajowym Zasobie Nieruchomości, który ma pełnić rolę „państwowego banku ziemi”. Trafią do niego informacje o gruntach, które należą do skarbu państwa. KZN stanie się wkrótce właścicielem setek tysięcy hektarów gruntów. Pod budownictwo mieszkaniowe przeznaczone zostaną nieruchomości spełniające warunki techniczne, ekonomiczne i przestrzenne. Będą one oddawane w użytkowanie wieczyste w otwartym przetargu, a o ich nabycie lub użytkowanie wieczyste będą mogły ubiegać się wszystkie podmioty zainteresowane budową mieszkań na wynajem. Dla wielu prawników definicja przekształcania w prawo własności wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe nie jest jednak jednoznaczna.
Przekształcenie będzie bowiem następowało w granicach księgi wieczystej. Zdarza się jednakowoż bardzo często, szczególnie na gruntach zabudowanych zasobami spółdzielczymi, że w KW ujętych jest kilka(naście) działek, z których tylko jedna została zabudowana budynkiem mieszkalnym. Dlatego nasilają się próby wydzielenia jednego lokalu mieszkalnego w budynkach mających charakter usługowy czy hotelowy w nadziei na przekształcenie nieruchomości z mocy prawa. Zdaniem krytyków, wyjęcie KZS spod rygorów ustawy jest zaprzeczeniem idei likwidacji użytkowania wieczystego na terenach mieszkaniowych. Mają niestety sporo racji, bo albo coś się definitywnie likwiduje, albo nie. W ustawach powinno tworzyć się jak najmniej wyjątków, ponieważ sprzyjają one korupcji.
Tymczasem punkt 1b, art. 15 ustawy zawiera taki wyjątek. Zdaniem sędziego Mirosława Gdesza z Naczelnego Sądu Administracyjnego, prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości i autora wielu komentarzy na ten temat, wystarczyło przewidzieć w odniesieniu do nieruchomości KZN ustawowe prawo ich odkupu na przykład przez okres 15 lat w przypadku niezrealizowania projektu mieszkaniowego, a nie podtrzymywanie na ułamku nieruchomości prawo użytkowania wieczystego. To jednak nie jedyny minus tej ustawy. Dużo prościej byłoby objąć jej zakresem wszystkie nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na cel mieszkaniowy, to jest objęte stawką 1 proc. Byłoby to proste kryterium formalne, nie wymagające żadnej wykładni. Odwoływanie się w ustawie przewidującej automatyczny mechanizm przekształcenia do kryterium materialno-prawnego będzie rodziło trudności w jej stosowaniu.
Ekspresowe tempo
Ustawa powstawała w tempie ekspresowym i w wielkich bólach. Trudno byłoby zliczyć ilość poprawek wprowadzonych do projektu w okresie od 27 czerwca do 27 lipca br. Przez zaledwie miesiąc odbyły się trzy czytania w Sejmie, przegłosowano całość projektu, przekazano go Senatowi, gdzie nie wniesiono żadnych poprawek i położono na biurku prezydenta RP. Akty prawne tworzone w takim tempie często zawierają błędy i niespójne zapisy. Dlatego użytkownicy wieczyści, w tym wielkie spółdzielnie mieszkaniowe, jak na przykład mokotowska SM "Służew nad Dolinką", w której łączna liczba członków zamieszkujących w osiedlach wynosi 7140, liczyli na wcześniejsze i bardziej korzystne finansowo przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Taką możliwość daje im uchwała Rady Warszawy podjęta w dniu 8 czerwca ub.r. "w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych".
Podjęta uchwała opiera się co prawda na starej sejmowej ustawie z 2005 r., ale nadal jest w mocy, ponieważ nowa ustawa z roku 2018 nie znosi jej całkowicie, tylko ją zmienia. Zapisy zaproponowane w czerwcowej uchwale rady miasta wzbudziły entuzjazm wszystkich użytkowników wieczystych gruntów stanowiących własność gminy Warszawa, szczególnie kilkusettysięcznej rzeszy stołecznych spółdzielców. Bo "wyrażenie zgody na udzielenie 95 proc. bonifikaty osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym od opłaty z tytułu przekształcenia... i aż 99 proc. bonifikaty w przypadku jednorazowego wniesienia opłaty za cały 99–letni okres użytkowania wieczystego" musiało wywołać euforię. Jak się dzisiaj okazuje, przedwczesną.
Z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego mogą wystąpić do miasta osoby prawne i fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami bądź współużytkownikami wieczystymi nieruchomości stanowiącej własność gminy Warszawa. Współużytkownicy wieczyści mogą wystąpić z wnioskiem o przekształcenie, o ile suma ich udziałów w nieruchomości wynosi co najmniej połowę. Poza osobami fizycznymi i osobami prawnymi istnieją tzw. ułomne osoby prawne, czyli jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Z żądaniem mogą wystąpić też następcy prawni wyżej wymienionych osób.
Przekształceniu podlegają także garaże. Garażem jest pomieszczenie przystosowane do przechowywania samochodów, motocykli, rowerów, itp. Nie są garażami budowle o innym przeznaczeniu gospodarczym, jak szopy, komórki, warsztaty, a także „blaszaki”, czy same miejsca parkingowe. Te ostatnie nie spełniają przesłanki obiektów budowlanych w rozumieniu prawa budowlanego. Garaż nie musi być powiązany z budynkiem mieszkalnym.
Znaleźć się na swoim
Już w lipcu ubiegłego roku spółdzielczy prawnicy żwawo wzięli się do roboty. SM "Służew nad Dolinką", która wyłożyła grube miliony złotych na modernizację starych zasobów oraz inwestycje służące poprawie jakości zamieszkiwania, w terminie złożyła w urzędzie wymagane dokumenty. Nic w tym dziwnego, że podmiot reprezentujący ponad 7 tysięcy członków, z których kieszeni sfinansowano wielomilionowe modernizacje oraz inwestycje, czyniąc tym samym z tej spółdzielni prawdziwe mieszkaniowe cacko, chce jak najszybciej znaleźć się na swoim i raz na zawsze odciąć się od zachłannego miasta, podnoszącego systematycznie i wedle własnego widzimisię opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Przeprowadziliśmy rekonesans w ursynowskich i mokotowskich spółdzielniach mieszkaniowych. Nie doszukaliśmy się nawet jednego przypadku wszczęcia postępowania administracyjnego, mającego na celu przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów spółdzielczych we własność. Jeśli ktoś zna taki przypadek, prosimy o kontakt z redakcją "Passy".
Czemu nie wszczyna się postępowań i przetrzymuje wnioski w przepastnych szufladach dzielnicowych urzędów? Ponieważ wszczęcie postępowania, automatycznie uruchamia terminy z kodeksu postępowania administracyjnego (zakończenie postępowania decyzją w ciągu miesiąca, a w sprawach szczególnie trudnych w dwa miesiące). Więc najlepiej trzymać dokumenty w szufladzie i tym samym mieć petenta w szachu, któremu nie pozostaje nic innego niż grzecznie czekać na łaskawość urzędu. Prawdopodobnie będzie to czekanie w nieskończoność, bo wszystko wskazuje na to, iż uchwała z czerwca ubiegłego roku była ze strony mającej w radzie miasta bezwzględną większość Platformy Obywatelskiej ruchem populistycznym, który miał na celu wyprzedzenie projektu ustawy autorstwa PiS i przedstawienie się stołecznemu pospólstwu jako dobroczyńca. Mówi się, że powodem zastoju są braki kadrowe w dzielnicach. To zakrawa na ponury żart, ponieważ Warszawa dzierży niechlubny rekord, jak idzie o liczbę urzędników. Jest ich około 8 tysięcy.
Dziwna opieszałość
Są jednak spółdzielnie, które nawet w przypadku uruchomienia realizacji zapisów uchwały Rady Warszawy o przekształceniu, nie mogłyby skorzystać z jej dobrodziejstw i muszą czekać do 1 stycznia, by uwłaszczyć się z mocy prawa, ale na gorszych warunkach finansowych. Są to te spółdzielnie, które przed październikiem 2005 r. nie potrafiły uzyskać od miasta statusu wieczystego użytkownika. Częściowo przez opieszałość urzędów, częściowo na własne życzenie. Jest ich na Ursynowie kilka, ale nie będziemy wymieniać nazw, by nie wywoływać niepokojów. Opieszałość urzędów może być usprawiedliwieniem dla prezesów spółdzielni. Znane są bowiem przypadki, że miasto latami uporczywie odmawiało przystąpienia do podpisania umowy o użytkowaniu wieczystym dla spółdzielni mieszkaniowych posiadających prawo dzierżawy na czas określony.
Jest jednak na Ursynowie spółdzielnia, która w opacznie pojmowanym interesie, z fałszywie pojmowanej oszczędności, nie ubiegała się status użytkownika wieczystego, trwając na dzierżawach na czas określony. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania wynoszą bowiem 1 proc. wartości gruntu, a z tytułu dzierżawy okresowej 0,5 proc. Brak rozsądku zarządu, czy kolejnych zarządów objawia się dzisiaj tym, że spółdzielnia ta nie może złożyć do miasta wniosku o przekształcenie na dużo korzystniejszych warunkach, niż daje sejmowa ustawa.
Uchwała Rady Warszawy z czerwca 2017 r. jest dla użytkowników wieczystych, szczególnie tych zrzeszonych w wielkich spółdzielniach mieszkaniowych, prawdziwym dobrodziejstwem. Można się bowiem uwłaszczyć niewielkim kosztem. I jest to pewnego rodzaju akt sprawiedliwości dziejowej, ponieważ użytkownicy wieczyści wyłożyli z własnych kieszeni ogromne pieniądze na unowocześnienie zaniedbanej w czasach realnego socjalizmu infrastruktury. Kolejne miliony poszły na modernizację starych zasobów i nowe inwestycje. Tak było m. in. w przywołanej wyżej SM "Służew nad Dolinką". W 2007 r. na terenie osiedla wybudowany został stadion sportowy. Nowoczesny obiekt posiada boisko do piłki nożnej z nawierzchnią tartanową oraz dwa boiska do siatkówki z nawierzchniami trawiastą i piaskową. W 2013 r. w sąsiedztwie boisk została wybudowana siłownia plenerowa dla dorosłych. W 2015 r. po 10 miesiącach intensywnych prac związanych z budową obiektu zainaugurowało swoją działalność Przedszkole Małego Kopernika przy ul. Batuty 7B. Wybudowana z własnych środków i na własnym terenie placówka działa jako przedszkole publiczne. To tylko kilka z wielu inwestycji zrealizowanych na terenie tej prężnie działającej spółdzielni. Czy tak rzutkiemu użytkownikowi wieczystemu nie należy się uwłaszczenie z maksymalną bonifikatą?
Tymczasem miasto przedstawiło użytkownikom wieczystym ciastko, po czym zamknęło je za pancerną szybą, by nikt nie mógł go skonsumować. Gdzie tu sens, gdzie logika? Czemu tak społeczna uchwała nie jest realizowana? Czemu poza tygodnikiem „Passa” nikt o to nie pyta? Wiele miast już dawno poszło swoim mieszkańcom na rękę. W sąsiednim Legionowie przekształcono we własność aż 99 proc. terenów będących we wieczystym użytkowaniu. Podobnie jest w Łodzi i kilku innych dużych miastach. Władze Warszawy wymawiają się brakami kadrowymi. Jest to mydlenie oczu. W dobie cyfryzacji urzędnik ma wszystkie dane w komputerze i nie musi biegać do archiwum, by szperać w segregatorach zalegających na piętrowych półkach. Tę uchwałę można było przez rok zrealizować przynajmniej w 50 proc. Z naszej wiedzy wynika, że zrealizowano ją może w kilku procentach.
Jedno jest pewne: na opieszałości stołecznego samorządu warszawiacy mogą stracić miliony. Mogli bowiem uwłaszczyć się za 5 proc. wartości gruntu, a zostaną uwłaszczeni z mocy prawa za 40 proc. To zasadnicza różnica. Wszelkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że opieszałość w realizowaniu uchwały jest przez władze Warszawy kontrolowana. To była operacja przemyślana, o podłożu zdecydowanie populistycznym, mająca za cel przedstawienie rządzących miastem radnych PO jako dobroczyńców. Z góry jednak założono, że realizacji poszczególnych zapisów nie będzie, by nie uszczuplać wpływów do miejskiej kasy z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, które szacuje się na ponad 30 proc. wszystkich rocznych wpływów do budżetu. Takie krętactwo może zostać surowo ukarane w nadchodzących wyborach samorządowych.
