W ubiegłym roku pobiliśmy rekord. Zaciągnęliśmy bowiem aż 220 tys. kredytów na niespotykaną jeszcze w historii polskiego sektora bankowego kwotę 64 mld złotych! W jednym tylko roku. Liczba wniosków kredytowych złożonych w grudniu 2019 r. była o prawie 20 proc. wyższa niż rok wcześniej. Taka koniunktura daje bankom możliwość bicia historycznych rekordów wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych i jednocześnie jest idealną okazją do podnoszenia kosztów kredytu. Marża przy kredycie hipotecznym w wysokości 300 tys. zł z 20-procentowym wkładem własnym waha się w lutym – w zależności od banku – od 1,5 do 2,1 proc., a prowizja od zera do 6 tys. zł. Najtaniej jest w BNP Paribas, najdrożej w BOŚ. Jak idzie o rekordy cenowe mieszkań, prym wiedzie oczywiście Warszawa. Za połączone apartamenty o powierzchni 470 mkw. w kamienicy z adresem Foksal 13/15 nabywca zapłacił... 17 mln zł. To najwyższa kwota w historii III RP przeznaczona na zakup mieszkania. Jeden z branżowych portali podał, że mieszkanie na Foksal 13/15 odpowiada cenie wystawionego właśnie na sprzedaż XVI-wiecznego zameczku nad Loarą posadowionego na 9-hektarowej działce.
Boom na rynku nieruchomości to efekt niskich stóp procentowych, tańszych kredytów hipotecznych i ożywionej działalności tzw. flipperów. Flipping to zakup mieszkań, które po niewielkim liftingu poprawiającym ich standard zostają szybko odsprzedane z zyskiem 10-15 procent. Jest to w istocie rzeczy zawoalowana inwestycja spekulacyjna, bazująca przede wszystkim na szybkim wzroście cen. Jej rozwojowi służą wysoki wzrost gospodarczy, niskie bezrobocie, które przyczynia się do zwiększania zasobów finansowych obywateli, jak również niskie stopy procentowe powodujące, że kredyt jest tani, a sama inwestycja w nieruchomości bardziej opłacalna od nędznie oprocentowanych depozytów bankowych. Coraz głośniej mówi się o nabrzmiewaniu bańki cenowej i jest to alarm uzasadniony. Mamy bowiem dzisiaj idealne warunki do jej pompowania. Niestety, bańkę cenową poznamy dopiero wtedy, kiedy ona pęknie. Ale na przykład pod względem relacji cen mieszkań do wysokości czynszów doszliśmy już do „poziomu krytycznego”. Tak przynajmniej twierdzi wielu ekonomistów. Natomiast ulica twierdzi, że bańkę cenową pompują nie flipperzy, lecz NBP poprzez świadome i z premedytacją utrzymywanie ujemnych realnie stóp procentowych, co ma napędzać inflację, niszczyć wartość złotówki i odbierać w ten sposób Polakom oszczędności.
Kiedy bank centralny podnosi stopy procentowe, popyt się kurczy, wzrost PKB maleje, a wraz z nim inflacja. Tymczasem inflacja konsumencka wyniosła w styczniu 4,4 proc. w ujęciu rocznym, to najwyższy poziom od 2011 r. Wysokość stopy procentowej 1,5 proc. datuje się u nas od marca 2015 r., co jest najdłuższym okresem w historii monetarnej stabilizacji. Mimo coraz wyższej inflacji Rada Polityki Pieniężnej nie spieszy się z decyzją o podniesieniu stóp procentowych. Czy taka opieszałość przyniesie obywatelom (nie państwu) korzyści, czy straty? Na razie inflacja zjada część pieniędzy, które szczęśliwcy otrzymują z tytułu 500+ oraz emeryci z tytułu dodatkowego, trzynastego świadczenia. Ten proces widoczny jest gołym okiem. Dzisiaj za stuzłotowe zakupy w hipermarkecie przyniesiemy do domu 20-30 proc. mniej towaru niż przed dwoma laty. Co to w ogóle za twór te stopy procentowe? Czym to się je? Otóż stopa procentowa jest narzędziem do hamowania inflacji. Stopy procentowe to cena pieniądza, po której go sprzedajemy (depozyty) lub kupujemy (kredyty). Podniesienie stóp oznacza trudniejszy pieniądz, wpierw dla banków komercyjnych, które kupują od NBP złotówki po cenie wyznaczonej przez stopy.
Tak więc im wyższe stopy, tym kredyt staje się droższy, a inflacja niższa. Tak jest w teorii. Z raportu Deutsche Banku wynika jednak, że stopy procentowe w Polsce są rekordowo niskie, a i tak za kredyty konsumpcyjne płacimy prawie najwięcej w Unii Europejskiej. To tak nawiasem. Kiedy ceny są w miarę stabilne, a inflacja niewielka, bank centralny, by ożywić gospodarkę, obniża cenę pieniądza, redukując stopy procentowe. W ustawie o NBP jest jednak wyraźnie napisane, że może powziąć taką decyzję jedynie wtedy, kiedy taki ruch nie koliduje z zadaniem głównym banku centralnego, polegającym na pilnowaniu stabilności cen. Skąd RPP ma posiąść wiedzę, że pieniędzy robi się za dużo? Z raportów GUS wykazujących, że ceny rosną szybciej niż pędzi gospodarka. Wówczas wiadomo, iż pieniądz stał się zbyt tani, co może prowadzić do powstawania baniek spekulacyjnych, czyli na przykład do ostrego wzrostu cen mieszkań kupowanych w większości na kredyt, którego potem kredytobiorcy nie potrafią spłacić. Tak zaczął się ostatni międzynarodowy kryzys finansowy w 2008 r. Nagle bańka pękła, na giełdach zapanowała bessa, a w gospodarce kryzys.
Żeby obronić system finansowy i gospodarkę państwa RPP powinna w odpowiednim momencie podnieść stopy procentowe, czyli cenę pieniądza. Szybszy wzrost cen jest bowiem zjawiskiem niebywale niebezpiecznym. Może wywołać protesty społeczne na wielką skalę, ponieważ jego ofiarą padają przede wszystkim grupy najsłabsze ekonomicznie – emeryci, renciści, najgorzej wykształceni pracownicy najemni, sfera budżetowa, czy świeżo upieczeni absolwenci szkół i uczelni. W czasie kiedy inflacja niszczy im oszczędności oraz wypłacane świadczenia, minister finansów jest w siódmym niebie. Budżetowi państwa służy bowiem na krótką metę wzrost cen, ponieważ rosną wpływy z podatków pośrednich. Z drugiej jednak strony, zbyt ostra podwyżka stóp radykalnie zmniejsza popyt na dobra konsumpcyjne, a to oznacza dla państwa spadek dochodów z tytułu podatku VAT. Ponadto znacznie kurczy się rynek pracy i wzrasta bezrobocie. W dobie totalnego zadłużenia obywateli w bankach komercyjnych utrata pracy i malejące zarobki to dla setek tysięcy rodzin katastrofa, która zaowocuje natychmiastowym wystawieniem rachunku politykom rządzącym państwem.
Prawdopodobnie obawa przed gniewem ludu jest powodem, że RPP i bank centralny tolerują spekulacyjne inwestycje na rynku nieruchomości i utrzymują niskie stopy procentowe, mimo że Europejski Bank Centralny określa swój cel inflacyjny na poziomie nieco poniżej 2 proc. My dawno przekroczyliśmy ten poziom, i to znacznie (4,4 proc.). Dalsza więc opieszałość RPP w podjęciu decyzji o podniesieniu stóp procentowych to stąpanie po bardzo kruchym lodzie. Jest prawdą, że zbyt gwałtowna walka z inflacją może wpędzić gospodarkę w stagnację gospodarczą, dlatego banki centralne w rozwiniętych gospodarkach poruszają stopami bardzo ostrożnie. Jednak Polska nie jest gospodarką rozwiniętą i nie wolno dopuścić, by strumień pieniądza rósł szybciej, niż przybywa towarów i usług. W porównaniu do danych z grudnia 2019 r., kiedy wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych wyniósł 3,4 proc., w styczniu roku bieżącego nastąpił wzrost aż o 1 proc. Tylko w okresie jednego miesiąca, czyli 31 dni. To bardzo niepokojące zjawisko. W zeszłym miesiącu żywność oraz napoje bezalkoholowe zdrożały aż o 7 proc., co więcej – analitycy spekulują, że jeszcze w tym kwartale poziom inflacji konsumenckiej podniesie się do 4,5 proc.
Jestem obywatelem funkcjonującym od lat bez jednej złotówki bankowego kredytu, mimo że w marcu ubiegłego roku przeprowadziłem się do nowego mieszkania w okolicy filtrów, o metrażu podobnym do mojego poprzedniego lokum. Była to transakcja w 100 proc. gotówkowa, włącznie z urządzeniem wnętrza, więc kwestie drogich bądź tanich kredytów hipotecznych w ogóle mnie nie dotyczą. Ponadto zupełnie przypadkowo zakup mieszkania zbiegł się z galopującą podwyżką cen metra kwadratowego lokalu, dzięki czemu, gdybym zechciał sprzedać dzisiaj swój nowy zakup, zarobiłbym na biegu około 70 tys. zł na czysto. Tak więc mnie osobiście pompowana bańka spekulacyjna przyniosła znaczny zysk. Jestem właścicielem własnego, kupionego za gotówkę w umiarkowanej cenie dachu nad głową, którego wartość w zaledwie kilka miesięcy wzrosła o ponad 10 proc., śpię więc bardzo spokojnie.
Nie chciałbym być jednak w skórze milionów Polaków, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania – szczególnie o dużym metrażu – w kredycie hipotecznym. Mam bowiem przeczucie graniczące z pewnością, że po majowych wyborach prezydenckich RPP i NBP podniosą jednak stopy procentowe, choć dzisiaj prezes banku centralnego zapewnia, że za jego kadencji do tego nie dojdzie. Wtedy bańka cenowa pęknie. I to z wielkim hukiem. Jakie będą tego konsekwencje? Nie mam bladego pojęcia, ponieważ nie jestem ekonomistą. Z doświadczenia wiem jednak, że pęknięcie każdej bańki z osobna to nieszczęście dla ludzi, często na gigantyczną skalę.
