Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

Dowiedz się więcej o ciasteczkach cookie klikając tutaj

Zagospodarowanie przedpola Lasu Kabackiego

21-10-2020 20:42 | Autor: Tadeusz Porębski
Rośnie zainteresowanie mieszkańców Ursynowa najnowszą koncepcją zagospodarowania atrakcyjnej działki po hipermarkecie "Tesco" na Kabatach. Nowy inwestor konsultuje z okolicznymi mieszkańcami i urzędem dzielnicy szczegóły koncepcji. Inwestycja może jednak odwrócić uwagę od znacznie ważniejszej kwestii, czyli zagospodarowania przedpola Lasu Kabackiego.

Niewiele osób podchodzi do zakupu nowego mieszkania w sposób metodyczny. Interesuje je przede wszystkim cena metra kwadratowego i lokalizacja. Tymczasem procedurę zakupu powinno zaczynać się od wglądu w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) danego rejonu, a jeśli nie jest on jeszcze uchwalony przez radę gminy, to należy zajrzeć w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, którego zapisy są wiążące dla planistów. Jest okazja, by wyjaśnić, na czym polegają różnice pomiędzy tymi dwoma często mylonymi pojęciami. Każda gmina ma obowiązek podejmowania określonych zadań, które prowadzą do zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty. Działania te nazywane są zadaniami własnymi gminy i są one wyraźnie opisane w artykule 7 ustawy o samorządzie gminnym. Na pierwszym miejscu pośród wymienionych zadań znajduje się zaspokajanie potrzeb z zakresu “ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej”.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. u podstaw systemu planowania miejscowego leżą dwa akty planistyczne: Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Planem zagospodarowania przestrzennego można określić akt prawa miejscowego nadany uchwałą rady gminy, określający zasady i reguły kształtowania polityki przestrzennej danej jednostki samorządu terytorialnego w sposób umożliwiający maksymalne, rozsądne korzystanie z wszelkiego rodzaju zasobów w taki sposób, by umożliwiać rozwój gospodarczy, społeczny i kulturowy przy zachowaniu zasad estetyki. W mpzp następuje ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Plan chroni prawa i interesy obywateli, zabezpieczając jednocześnie interesy wspólnoty samorządowej i państwa w zakresie zagospodarowania przestrzeni.

Plany miejscowe obejmują aktualnie stosunkowo niewielką powierzchnię kraju, dlatego ustawodawca dopuszcza możliwość otrzymywania pozwoleń na budowę również w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania. Umożliwiają to wydawane przez gminy decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Taki tryb wiąże się z uznaniowością urzędników, co nie jest zdrowe. Plany miejscowe likwidują uznaniowość, dlatego prace nad ich sporządzaniem toczą się bardzo wolno. Obecnie obowiązuje w Warszawie 299 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i obejmują one ledwie 39,45 proc. powierzchni miasta. Plan miejscowy powinien być poprzedzony wprowadzeniem innego strategicznego dokumentu, mianowicie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Aktualna ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwiększa znaczenie studium i umacnia jego wpływ na kształt mpzp. Ujawnia się to nie tylko w konieczności spójności planu ze studium, ale także zgody z jego konkretnymi ustaleniami, której brak skutkuje nieważnością planu. W związku z taką zmianą istoty tych dokumentów ustawodawca poddał studium wymagającej procedurze zbliżonej do procedury sporządzania planu miejscowego. Jest to zrozumiałe, skoro studium, pośrednio przesądzające o sytuacji prawnej właścicieli działek, byłoby sporządzane bez ich udziału.

Celem studium jest określenie polityki przestrzennej gminy, która uwzględnia jej uwarunkowania rozwojowe, wynikające między innymi z dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania, uzbrojenia terenu, wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Bierze także pod uwagę warunki i jakość życia mieszkańców, w tym ochronę ich zdrowia, bezpieczeństwa i mienia, jak również potrzeby i możliwości rozwoju gminy, stan prawny gruntów, występowanie obiektów i terenów chronionych, obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych oraz udokumentowanych złóż kopalin. Wgląd w studium bądź w mpzp przed zakupem mieszkania daje przyszłemu mieszkańcowi urzędową wiedzę, co może powstać w jego sąsiedztwie. Zakup mieszkania "w ciemno" może w przyszłości narazić go na niemiłe niespodzianki w postaci na przykład wybudowania tuż pod oknami potężnego biurowca czy domu handlowego. Wówczas na protesty jest za późno, ponieważ inwestor realizuje swoją koncepcję zgodnie z mpzp, czyli zgodnie z prawem.

Tak jest w przypadku "Tesco". Ta atrakcyjna działka ma funkcję MU (mieszkaniowo - usługową) nadaną jej stosownym zapisem jeszcze w miejscowym planie ogólnym m.st. Warszawy z 1992 roku. W tej chwili kluczem jest uzyskanie przez inwestora pozytywnej decyzji środowiskowej, czyli wpływu inwestycji na otoczenie. Echo Investment przedstawił koncepcję tzw. mixed use, czyli projekt preferujący wielofunkcyjne zagospodarowanie działki. Trend przyszedł z Zachodu, gdzie zauważono, iż tradycyjny podział miasta na strefy służące konkretnym funkcjom nie spełnia już swojej roli. Współczesny mieszkaniec wielkich metropolii chce mieć wszystko na wyciągnięcie ręki. Projekt opracowany na zlecenie Echo Investment diametralnie różni się od poprzedniego, począwszy od założeń ideowych, poprzez architekturę, jej funkcje, skalę oraz ilość zaplanowanej zieleni. Koncepcja łączy mieszkania, biznes, rozrywkę, kulturę, edukację, sport, a także sklepy oraz liczne restauracje i kawiarnie. Wszystkie budynki w ramach kwartału zostały zaprojektowane w przyjaznej skali i w zgodzie z tutejszą zabudową, dlatego szansa na uzyskanie pozytywnej decyzji środowiskowej wydaje się duża. I dobrze, bo dalsze tolerowanie w tak newralgicznym punkcie inteligenckiej, ekologicznej dzielnic,y jaką jest Ursynów, spadku po czasach "szczęk" i "blaszaków" nie wpływa pozytywnie na jej wizerunek.

Zagospodarowanie działki po "Tesco" to dla dzielnicy Ursynów sprawa bardzo ważna, ale znacznie ważniejszy jest los ponad 9 ha gruntu stanowiącego przedpole rezerwatu Las Kabacki. Właśnie minęło 12 lat od uchwalenia mpzp dla obszaru Ursynów Południe Kabaty. Pomimo upływu ponad dekady, jednostki organizacyjne w urzędzie miasta nie stworzyły nawet koncepcji zagospodarowania trzech stref urbanistycznych na przedpolu rezerwatu. Dzisiaj ten super atrakcyjny grunt przypomina skrzyżowanie ugoru ze śmietnikiem. Czemu tak się dzieje? Ten wyjątkowo smakowity dla deweloperów tort to trzy strefy urbanistyczne oznaczone symbolami 31 ZP (US) o pow. 2,44 ha, 32 ZP (US) o pow. 5,11 ha oraz 33 ZP (US) o pow. 2,27 ha. Łącznie 9,8 ha terenu uzbrojonego we wszystkie media (włącznie z "deszczówką"), zlokalizowanego tuż przy skarpie warszawskiej i graniczącego z potężnym rezerwatem przyrody. Dominuje własność prywatna, ale miasto i ZDM mają w tych gruntach około 1/3 udziału. Nie ma w tej chwili dla polskich deweloperów bardziej atrakcyjnego terenu. Jego łączna wartość rynkowa to grubo ponad pół miliarda złotych. Funkcje ZP blokują możliwość zabudowy tego terenu "mieszkaniówką", ale to może się zmienić w każdej chwili.

W 2018 r. Sejm przegłosował przygotowaną przez klub parlamentarny PiS ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwaną lex deweloper. Zgodnie z jej zapisami inwestycja może być realizowana niezależnie od planu zagospodarowania przestrzennego. Jedynym warunkiem jest to, by nie była sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jednakowoż w przypadku inwestycji na warszawskim Żoliborzu Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjął, że studium jest aktem o charakterze ogólnym, a nie aktem prawa miejscowego. Powoduje to, że przyjęte w nim parametry nie mogą przybierać charakteru obowiązujących norm prawnych (wyrok z 21 kwietnia 2020 r., sygn. akt IV SA/Wa 308/20). Jeżeli wyrok utrzyma się w Naczelnym Sądzie Administracyjnym, stanie się on wykładnią i nic już nie przeszkodzi radom gmin w dokonywaniu dowolnych zmian funkcji dla danego terenu. W tym momencie los przedpola Lasu Kabackiego może zostać przypieczętowany.

Jak działa lex deweloper? Mechanizm jest bardzo prosty. Rada gminy wprowadza do porządku obrad sesji projekt uchwały o przekształceniu (na przykład) trzech stref zieleni parkowej na przedpolu Lasu Kabackiego w trzy strefy mieszkaniowo - usługowe. Radni podejmują taką uchwałę i... od tego momentu można tam budować. Określa się warunki (m.in. dopuszczalną wysokość zabudowy), po czym deweloperzy ruszają do boju. W przypadku przedpola Lasu Kabackiego będzie to bój na śmierć i życie, bowiem nabycie choć kilkuset metrów kwadratowych tak drogocennego terenu, to dla każdego dewelopera prawdziwa manna z nieba. W 2008 roku metr gruntu kosztował tam 1850 zł, dzisiaj cena znacznie przekracza 4 tys. złotych. Kiedy dopuści się tam "mieszkaniówkę", ceny poszybują na orbitę okołoziemską. Jest pośredni sygnał, że w sprawie coś się dzieje. Ostatnio burmistrz Ursynowa nieoczekiwanie ogłosił, że miasto nie będzie budować przedłużenia ulicy Kabackiej do al. KEN, choć inwestycja ta zapisana jest w planie inwestycyjnym dzielnicy. Przedłużenie Kabackiej miało na celu spięcie wschodniej części Kabatów z komunikacyjnym kręgosłupem Ursynowa, jakim jest al. KEN.

Ten nieoczekiwany komunikat daje dużo do myślenia. Koronawirus i znacznie mniejsze z powodu pandemii wpływy z tytułu podatków spowodowały, że miasto znalazło się w ciężkiej sytuacji finansowej i na gwałt potrzebuje pieniędzy. Udział w przedpolu Lasu Kabackiego to leżące odłogiem, zamrożone setki milionów złotych, które znacznie wzmocniłyby dziurawy budżet stolicy. Ewentualne zmiany funkcji i w efekcie zabudowa przedpola "mieszkaniówką" byłaby korzystna dla miasta, czyli wszystkich mieszkańców Warszawy i kontrowersyjna z punktu widzenia mieszkańców południowej części Ursynowa. Popieramy zagospodarowanie przedpola Lasu Kabackiego poprzez zmianę funkcji terenu, pod warunkiem wszakże, iż opracowana zostanie spójna koncepcja zgodna z zapisami ustawy Prawo ochrony środowiska oraz z interesem lokalnej społeczności. Chodzi przede wszystkim o to, by ten drogocenny teren nie został ogrodzony w taki sposób, że uniemożliwiłoby to mieszkańcom Ursynowa swobodny dostęp do rezerwatu od strony ul. Kabackiej. Ważne jest również, by wysokość zabudowy nie przekraczała 12 metrów. Inwestorzy powinni zostać także zobowiązani do wybudowania na własny koszt infrastruktury drogowej. Może dlatego została wstrzymana budowa przedłużenia ul. Kabackiej do al. KEN.

Podobnie jak w przypadku "Tesco", tak i przedpola Lasu Kabackiego, tygodnik "Passa" będzie wspierał każdą koncepcję zabudowy zgodną z ładem przestrzennym i nie powodującą urbanistycznego chaosu. Musi ona być także co do literki zgodna z przepisami o ochronie środowiska oraz interesem mieszkańców. Nie może być bowiem przyzwolenia na dalsze trwanie na Kabatach - perle w koronie Ursynowa - prowizorki, bylejakości, śmietnika (jak na przedpolu rezerwatu) i bałaganu. Z pozyskanej wiedzy wynika, że o zagospodarowanie terenu po hipermarkecie "Tesco" nie należy się martwić. Koncepcja jest nowoczesna, wielofunkcyjna i spójna, dopracowania wymagają jedynie kwestie środowiskowe. Natomiast zbliżającą się nieuchronnie zmianę funkcji dla przedpola Lasu Kabackiego oraz tworzenie koncepcji jego zabudowy należy monitorować przez 24 godziny na dobę. To dobrostan Ursynowa, który powinien służyć nie tylko przyszłym posiadaczom mieszkań w tym miejscu, ale nadal wszystkim mieszkańcom dzielnicy.

Wróć